بازداشت ملک

بازداشت ملک به معنی ممنوع شدن تنظیم سند رسمی برای آن از طرف مقامات قضایی و این ممنوعیت ممکن است به صورت دائم و یا موقت باشد. فقط در صورتی تنظیم سند برای همچین ملکی امکان‌پذیر است که تاریخ ممنوعیت پس از تاریخ انتقال ملک به نام خریدار باشد.

فرض کنید شخصی یک ملک را در سال ۹۸ فروخته باشد؛ اما به دلیل یک سری از شرایط، سند رسمی به نام خریدار تنظیم نشده است. سپس در سال ۹۹ به دلیل چک برگشتی فروشنده برای ملک مورد نظر حکم ممنوعیت صادر می‌شود. در این صورت خریدار می‌تواند با ارائه مدارک موثق ثابت کند که تاریخ خریداری ملک مورد نظر بر تاریخ حکم ممنوعیت مقدم است و طبق نظر و تایید دادگاه، ملک از بازداشت تبرئه می‌شود.

بازداشت دائم ملک:

ملکی دارای حکم بازداشتی به صورت دائم است، پس از طی مراحل حقوقی به انحصار دولت در می‌آید و در نهایت جز دارایی دولت حساب می‌شود.

بازداشت موقت ملک:

ملکی دارای حکم بازداشتی به صورت موقت است، پرونده رسیدگی آن در جریان است و تا پایان فرایند حقوقی و مشخص شدن تکلیف نهایی آن، از معامله و خرید و فروش منع شده است.

صاحب ملک بازداشتی (چه موقت چه دائم) یا وکیل او، اختیار فروش ملک مورد نظر را ندارد و سند ملک نیز قابل تنظیم نیست. دادخواست دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی، یک پرونده با پروسه بسیار زمان بر است و از این جهت خسارت مالی زیادی را برای خریدار به بار می‌آورد.

تشخیص ملک بازداشتی:

اگر ملک مورد نظر سند تک برگ داشته باشد، پشت این سند، دلیل بازداشت و مشخصات مرجع صادرکننده حکم بازداشت نوشته شده است.

اگر سند ملک مورد نظر منگوله‌دار باشد، در بخش توضیحات درج شده است که ملک آزاد است یا بازداشت.

در هر صورت با استعلام وضعیت ملک از اداره ثبت از طریق دفترخانه حوزه ملک، می‌توان از وضعیت سند ملک آگاه شد.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک اوقافی

وقف در لغت یعنی حبس و در اصطلاح حقوقی به مالی گفته می‌شود که در حبس یا بازداشت باشد. از نظر شرعی و قانونی، ملکی که وقف شده باشد امکان معامله شدن ندارد و منافع آن به عموم مردم و یا عده خاصی تعلق دارد.

تنظیم سند رسمی برای ملک وقفی طبق ماده ۵۵ قانون مدنی کشور مورد بررسی قرار می‌گیرد. در معنای کلی، وقتی که مالک، اصل مال یا بخشی از آن و یا منافع ناشی از آن را برای سرویس‌های عمومی و به خاطر رضای خدا اهدا می‌کند، وقف صورت گرفته است و پس از آن ملک قابل انتقال به دیگری نخواهد بود و هر معامله‌ای بر روی سند این ملک، غیرممکن است.

در واقع باید گفت ملک وقفی به ملکی گفته می‌شود که مالک آن را وقف کرده است و اداره اوقاف نیز آن را با اقساط ۹۹ ساله به شخص دیگری واگذار می‌کند. سند ملک اوقافی، به مالک اختیار کامل نمی‌دهد و در اختیار مالک جدید نیز قرار ندارد. در واقع ملکی که وقف شده است، سند دارد و مشکلی هم در مورد خرید و فروش، اجاره، رهن و ندارد اما باید زیر نظر اداره اوقاف انجام شود.

مالک تا زمان تسویه کامل، برای هر نوع معامله باید از اداره اوقاف مجوز کسب کند. پس از ۹۹ سال، اداره اوقاف مجدداً در مورد اجاره آن تصمیم خواهد گرفت.

به طور کلی معامله و خرید و فروش املاکی که وقفی هستند برای عموم مردم دارای ابهامات و دشواری‌هایی است که بسیاری از افراد را در ورود به چنین قراردادهایی پشیمان خواهد کرد که باعث می‌شود ارزش این املاک در بازار ملک پایین‌تر باشد.

ثبت سند اوقافی

اگر کسی درباره ملک وقف شده تقاضای ثبت داشته باشد، یا نسبت به ثبت سند آن اعتراض داشته باشد، باید ابتدا موافقت سازمان اوقاف را در دفتر ثبت اسناد رسمی به دست آورد و سپس اقدامات لازم را انجام دهد.

اگر در ملکی فقط بخش عرصه آن وقف شده باشد، می‌توان با اخذ اجازه از متولی، در بخش اعیان آن اقدام به ساخت کرد و سند رسمی هم برای آن دریافت کرد. اگر کسی قصد ساخت و ساز در بخش اعیان را داشته باشد باید با متولی موقوفه، قرارداد اجاره ببندد و از این طریق از منافع ملک وقف شده بهره‌مند شود.

در این مورد ممکن است متولی ملک وقف شده با مالک بخش اعیان قرارداد اجاره ۵ ساله ببندد و مالک اعیان را متعهد کند که پس از ۵ سال، قرارداد را تمدید کند. در این زمان، مالک بخش اعیان، قصد دارد ساختمانی را که در اعیان ساخته و برای آن سند رسمی دریافت نموده است، بفروشد. در این صورت ابتدا باید موافقت و اجازه متولی یا اداره اوقاف را دریافت کند.

در املاکی که وقف خاص شده است، در هنگام انعقاد قرارداد اجاره طریقه نقل و انتقال در متن آن ذکر می‌شود تا مشخص کند مالک اعیانی از چه طریق قادر به انتقال اعیان خواهد بود.

در صورتی که در متن انتقال اجاره (نه اعیان) در مورد اجازه متولی سخنی به میان نیامده باشد، پس دیگر اجازه متولی نیاز نخواهد بود و تنها اقدامی که خریدار باید انجام دهد این است که از متولی درخواست کند که قرارداد جدید اجازه را با او تنظیم کند.

الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

طبق قانون ثبت، تمامی معاملات و قراردادهای اجاره اموال غیر منقول، باید ثبت رسمی شوند؛ بنابراین هر زمان که برای یک ملک قرارداد عادی اجاره تنظیم می‌شود، هر یک از طرفین معامله یعنی مالک و مستأجر قادر خواهند بود دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را مطرح کنند.

ضمن تنظیم دادخواست در دادگاه، دادگاه با بررسی ادعای مالک و مستاجر در جلسات رسیدگی به پرونده، حکم الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را صادر می‌کند.

با صادر شدن این حکم و تایید آن، خوانده باید برای تنظیم سند رسمی اجاره مقدمات لازم را انجام دهد و اقدام کند. در صورتی که خوانده حکم و تعهد مورد نظر را اجرا نکند، نماینده دادگاه در دفتر ثبت اسناد رسمی به جای او امضا خواهد کرد. سند مورد نظر برای مدت باقی‌مانده از اجاره تنظیم خواهد شد.

اگر مالک اجاره‌نامه را امضا نکند، نماینده دادگاه این قرارداد را برای یک سال از طرف وی امضا خواهد کرد و در صورتی که مستاجر تا ۱۵ روز پس از تاریخ مشخص شده امضا نکند و در صورتی که برای این کار دلیل موجهی نداشته باشد، دادگاه به درخواست مالک، حکم تخلیه ملک را صادر می‌کند و اجرای آن قطعی خواهد بود.

دادگاه رسیدگی به دعوای تنظیم سند رسمی اجاره

دادخواست رسیدگی به دعوای تنظیم سند رسمی اجاره، از طریق مدیریت مجتمع قضایی به دادگاه حقوقی ارجاع داده می‌شود و در تاریخ مشخص شده، جلسه رسیدگی در دادگاه تشکیل می‌شود. باید گفت که دادگاه در آغاز امر به قرارداد عادی که بین مالک و مستأجر تنظیم شده است اکتفا می‌کند و اگر چنین قراردادی وجود نداشته باشد، باید با توجه به شرایط قانونی مرسوم، سند اجاره‌نامه را تنظیم کند.

دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای تنظیم سند رسمی اجاره، دادگاهی است که ملک اجاره شده در حوزه قضایی آن قرار داشته باشد.

الزام به تنظیم سند رسمی مغازه

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مغازه، زمانی صورت می‌گیرد که خریدار مغازه را به صورت شفاهی (بدون ثبت) و یا با سند عادی خریداری کرده باشد و مدعی مالکیت مغازه است، اما فروشنده یا مالک پیشین در زمان مشخص شده به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمی‌کند تا سند را به نام خریدار انتقال دهد. در این صورت خریدار باید از طریق طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مغازه، سند رسمی را به نام خود انتقال دهد.